观点 | 为什么我认为普通人不适合加杠杆买房

文 | 小野

国庆回家的时候，听了一个故事。 我小时候的邻居，先是在广州比较偏的区买了一套房，后来因为规划小孩上学的学位，在中心区附近又买了一套房。这第二套房的首付，是他父母卖掉自己住的一套房子给的。目前父母的钱和他两夫妻的工资一起供两套房贷，相当于一家人大部分的现金流都在供房贷。这个邻居自己在国企工作，收入不算高，稳定倒是稳定，但是他母亲基本上这样操作之后，每个月都存不了钱，退休了，买超过100块的衣服要掂量很久，日常买衣服都是几块十几块。 这也算是一种杠杆加得比较高的状态了，一家四口大部分的现金流都在供房贷，这种状态承受不起一丁点的风险。我无意评价他人生活，单从风险角度，这对父母手里如果没有现金或者财产，以这种状态面对未来的风险，不是一个特别明智的选择。

买房 or 不买房？

其实家里人也经常询问我们什么时候买房，于是乎，今年，我非常认真地梳理了我自己对于房产的认识，评估了自己的需求和风险承受能力，得出了一个结论——在我没有非常明确的自用需求的情况下，我不会考虑增加房产投资。

眼下，国内的地产市场普宅不景气，普通人手里并没有多的接盘钱，大部份人买房，一方面可能是因为房产绑定的各种隐性权利，如学区户籍等，另一方面是一种不想“居无定所”的莫名执念，但这种“我有房”的错觉，在背着房贷的情况下实际等同于“我有负债”，如果仅为自住，这个房产就只是一个“财产”而非能带来新生产的“资产”。从保值和流动性两方面考虑，买点茅台实物也许比房产要强。 从个人情况出发，我觉得现在住的地方我可以接受，成本也比较合适…所以，暂时不必为了这一点还不明确的需求给自己的现金流增加风险。我发现很多人结婚是期望对方“有房”的，上面说过，如果是在负债情况下，“有房”，实际等于“有债”，婚房的需求本质，还是对资产的安全感需求，而非债务的需求。在这点上，必须考虑清楚，不可盲目随大流。

我的父母辈在消费上是非常节约的人，小时候对我的消费卡得还是比较紧的，但他们有时候会给别人借钱，这种财务分配我认为是不妥的。我对财务的观点是，消费可以随意一些，投资则必须克制。消费，在能力范围内选择最实用的，不必去追求上限，毕竟很多东西是没有上限的，但也不必抠门，只要买的东西都用上了就不算浪费。

投资和借钱的执行，一定要谨慎再谨慎，我认为，不去乱投资乱借钱，财务大概率就不会出太大问题。这个观点，也是我对房产投资比较谨慎的原因之一。在大的投资上，只要出一次问题，有可能这辈子都得给这次选择买单。

如何评估买房的需求和成本？

基于以上思考，再看最近2年的国情市场，我一度也劝说身边的朋友年纪轻轻不要着急买房，至少不要加杠杆买房，不要背房贷。

他们给我回了几个点：

下面针对以上问题进行思考回应，我不打算说服任何人，我又不赚钱，只是，我认为这些都不是在买房时考虑的核心问题。

前两点的主要关注资产保值增值，后两点则是一种安全感的需求，基于这个理解，从“投资”和“消费”两个角度来分析房产投资的决策。

从投资角度来看，房产是一种流动性非常差的标的，一来市场的购买需求不稳定，二来有一些政策限制流动的要求，比如买入多少年内卖出要加税，这两种情况都有可能导致想要卖出的时候发现有价无市，如果是急用钱，估计房产价格还要再打些折扣。

流动性之外，最影响决策的，还是成本，涉及房产价格和贷款成本。如果房产成本很高，手里又没有多少钱，那么贷款年限可能就会比较长，这时候，对价格必然就会更敏感。贷款30年，基本上你要支付的银行利息跟你的本金是差不多的，假如房价没有翻倍，这笔投资就有可能亏钱。 还有一种影响投资决策的因素是，大家认为房价长期是向上的，而手里的钱会贬值。首先，这个观点的来源，大多是一些房产销售和中介，人家是靠做这个生意来赚钱的，这些人的话要谨慎参考。其次，手里的钱贬值这个问题，对谁的影响最大，对钱多的人吧，如果手里本来就没几个钱，与其担忧手里的钱贬值，不如切实提高自己的信息层级，须知信息不对称是最大的不公平。至于房价长期向上这一点，我觉得要分地方，在人口流入的城市，房产应该不会跌太多，在人口流出的城市我觉得基本上没戏了，人都没了，谁来买呢？

再看消费角度的安全感需求和“刚需”。安全感是很重要的，有的人会觉得有个属于自己的房子，就有家的感觉。在这点上可能我无法感同身受，因为我很小就自己一个人在外地求学了，当时是自己在外租房，我感觉如果是居住环境比较稳定的话，租房跟买房区别不算太大。不过我也能理解这种想法，有需求的话，在自己能承受的范围内买一个作为消费，没有问题。

“刚需”这个词，从个人角度，我的理解比较极端，缺了就马上要挂掉，才算是真正的刚性需求，除此之外，只能算需求，但不能叫“刚需”。这个词一般出现在两种语境，一买房结婚，二是小孩上学。第一种的话，前面也分析过，如果是在负债情况下，“有房”，实际等于“有债”，婚房的需求本质，还是对资产的安全感需求，而非债务的需求。至于第二种，是教育需求的延伸，这既是一种消费也是一种投资，有段时间我看很多妈妈都希望自己孩子成为谷爱凌这样的，但是这个成本你是否能承担，需要量力而行。

除了以上的几个问题外，还有一种想法，每个月交房租给房东，其实也是给房东打工，还不如自己多出些钱有个房子，给银行打工也是给自己打工。这个想法挺不错的，自己计算成本即可，假设在深圳打工30年，算算租房大概成本是多少，然后再算一下买房+贷款的成本是多少，综合看自己更能接受哪个成本。

总结陈述一下我的观点，我的观点不是单纯的支持买房或者不支持买房，买房是一个非常具体的投资和消费决策，需要评估个体的风险承受能力，考虑需求和成本的平衡，这个决策没有对错，只有适合不适合自己。作为普通人，如果在风险不明确的情况下，贸然加杠杆贷款买房，或许未必是一个稳妥的选择。

最后，本公众号所有内容，仅为个人思考记录，不作为任何投资建议。